Ako prebieha predaj nehnuteľnosti prostredníctvom vašej realitnej kancelárie?
Predaj začína úvodným stretnutím, počas ktorého si nehnuteľnosť osobne pozrieme, vysvetlíme celý postup a dohodneme sa na podmienkach spolupráce. Následne zabezpečíme profesionálnu prípravu nehnuteľnosti vrátane fotografií a spracovania ponuky.
Nehnuteľnosť najskôr ponúkame klientom v našej databáze a následne ju, po dohode s majiteľom, uvedieme aj na verejný trh. Maklér zabezpečuje obhliadky, priebežne informuje o záujme a komunikuje všetky požiadavky potenciálnych kupujúcich.
V prípade vážneho záujmu riešime rezerváciu nehnuteľnosti na čas potrebný na vybavenie financovania. Následne zabezpečíme podpis kúpnych zmlúv, podanie návrhu na vklad do katastra a dohliadame na celý priebeh obchodu. Po uhradení kúpnej ceny a zápise vlastníckeho práva zabezpečíme odovzdanie nehnuteľnosti vrátane odovzdávacieho protokolu a pomôžeme s prepisom energií na nového vlastníka.
Ako určujete predajnú cenu nehnuteľnosti?
Predajnú cenu navrhujeme na základe aktuálnej situácie na trhu, konkrétnej lokality, typu nehnuteľnosti a našich skúseností z realizovaných obchodov. Zohľadňujeme dopyt v danom regióne aj porovnateľné ponuky.
Odporúčaná cena má vždy informatívny charakter. Konečné rozhodnutie o cene, za ktorú sa nehnuteľnosť ponúkne na trhu, je výlučne na majiteľovi.
Aké dokumenty sú potrebné na predaj nehnuteľnosti?
Pri bytoch je dôležité mať najmä pôvodnú kúpnu zmluvu, z ktorej vieme získať údaje o výmere bytu a informácie o spoločných častiach a zariadeniach bytového domu. V prípade financovania kúpy hypotekárnym úverom je často potrebné doložiť aj vek stavby a energetický certifikát bytového domu.
Pri rodinných domoch je vhodné mať k dispozícii kolaudačné rozhodnutie a v niektorých prípadoch aj geometrický plán. Ak niektoré dokumenty chýbajú alebo sa stratili, vieme klienta usmerniť a pomôcť s ich zabezpečením prostredníctvom katastra nehnuteľností alebo stavebného úradu. Upozorňujeme však, že tieto inštitúcie vydávajú dokumenty výlučne majiteľovi nehnuteľnosti.
Môžem predať nehnuteľnosť, ak je zaťažená hypotékou?
Áno, predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou je bežný a bez problémov realizovateľný. Najčastejším riešením je vyplatenie hypotekárneho úveru z kúpnej ceny.
Alternatívou je prenos hypotéky na inú nehnuteľnosť, čo je však časovo náročnejší proces a závisí od podmienok banky. Obe možnosti s klientom vopred detailne preberieme.
Ako dlho zvyčajne trvá predaj nehnuteľnosti?
Dĺžka predaja závisí najmä od správne nastavenej ceny a aktuálneho dopytu. Pri dobre nastavenej cene môže byť nehnuteľnosť predaná v relatívne krátkom čase.
Ak majiteľ uprednostňuje dosiahnutie čo najvyššej ceny a neponáhľa sa, proces predaja môže trvať dlhšie. Vždy sa snažíme nastaviť stratégiu tak, aby zodpovedala očakávaniam predávajúceho.
Musím byť osobne prítomný pri obhliadkach nehnuteľnosti?
Prítomnosť majiteľa pri obhliadkach nie je potrebná. Obhliadky zabezpečuje maklér, ktorý nehnuteľnosť pozná a vie odpovedať na otázky záujemcov.
Kľúče je možné maklérovi ponechať dlhodobo alebo sa dohodnúť na ich preberaní pred a po obhliadkach. Všetko závisí od dohody a preferencií majiteľa.
Koľko budem platiť daň z predaja nehnuteľnosti?
Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti je komplexná téma, ktorá závisí od viacerých faktorov, ako je napríklad dĺžka vlastníctva, spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti či individuálna situácia predávajúceho.
Keďže existuje viacero rozdielnych prípadov, odporúčame obrátiť sa priamo na našich maklérov, ktorí vám radi vysvetlia váš konkrétny prípad a poskytnú základnú orientáciu v danej problematike.
Ako mi viete pomôcť pri kúpe nehnuteľnosti?
Klienti si môžu vybrať z našej aktuálnej ponuky nehnuteľností, ktorú nájdu napríklad na našej webovej stránke. Zároveň však spolupracujeme s developermi, architektmi, projektantmi a viacerými realitnými kanceláriami v okolí.
Vďaka tomu vieme reagovať aj na individuálne požiadavky a aktívne vyhľadávať nehnuteľnosti mimo verejnej inzercie. Ak je vaša vysnívaná nehnuteľnosť na trhu, spoločne ju nájdeme.
Aké náklady ma čakajú pri kúpe nehnuteľnosti okrem kúpnej ceny?
Výška nákladov závisí od spôsobu kúpy nehnuteľnosti. Pri kúpe z vlastných prostriedkov je celková cena uvedená už v inzeráte. Poplatky spojené s prevodom nehnuteľnosti, ako sú overenia podpisov a základný poplatok za návrh na vklad do katastra, zabezpečujeme a hradíme my.
V prípade financovania prostredníctvom hypotekárneho úveru znáša kupujúci poplatky súvisiace s bankou, najčastejšie ide o znalecký posudok a poplatok za registráciu záložných zmlúv na katastri.
Ak sa kupujúci rozhodne pre notársku úschovu, bankovú vinkuláciu alebo zrýchlené konanie na katastri, tieto poplatky si hradí samostatne.
Je možné rezervovať nehnuteľnosť a na ako dlho?
Rezervácia nehnuteľnosti je možná a jej dĺžka závisí od dohody medzi predávajúcim a kupujúcim.
Pri kúpe financovanej hypotekárnym úverom je najčastejšia rezervácia na približne 60 dní, najmä z dôvodu potreby vypracovania znaleckého posudku a schválenia financovania.
Čo je rezervačný poplatok a na čo slúži?
Rezervačný poplatok slúži na dočasné zablokovanie nehnuteľnosti pre konkrétneho záujemcu. Počas dohodnutej doby rezervácie nie je nehnuteľnosť ponúkaná iným záujemcom, aby mal kupujúci priestor na vybavenie financovania a prípravu ďalších krokov k realizácii kúpy.
Rezervačný poplatok zároveň vyjadruje vážny záujem kupujúceho o kúpu nehnuteľnosti a je započítaný do kúpnej ceny alebo provízie podľa dohodnutých podmienok. Jeho výška závisí od konkrétnej nehnuteľnosti.
Čo ak sa počas rezervácie rozhodnem v kúpe nehnuteľnosti nepokračovať?
Každý prípad posudzujeme individuálne a vždy sa snažíme o férový prístup k obom stranám. Podmienky rezervácie sú jasne uvedené v rezervačnej zmluve, aby mal kupujúci od začiatku prehľad o svojich možnostiach.
V prípadoch, keď kupujúci postupuje v dobrej viere a dôjde k objektívnym okolnostiam, napríklad k neschváleniu financovania, vieme situáciu riešiť bez zbytočných komplikácií. Naším cieľom nie je klienta sankcionovať, ale zabezpečiť korektný priebeh obchodu pre všetkých zúčastnených.
Kedy sa stávam vlastníkom nehnuteľnosti?
Vlastníkom nehnuteľnosti sa stávate až po úspešnom zápise vlastníckeho práva na príslušnom katastrálnom odbore.
Kataster vás o tejto skutočnosti informuje písomne alebo prostredníctvom elektronickej schránky.
Ako prebieha prenájom nehnuteľnosti prostredníctvom vašej realitnej kancelárie?
Proces prenájmu má v úvodnej fáze podobný priebeh ako predaj nehnuteľnosti. Začína sa osobným stretnutím, obhliadkou nehnuteľnosti, jej profesionálnym nafotením a spracovaním ponuky. Následne je nehnuteľnosť ponúknutá záujemcom o prenájom.
Maklér priebežne informuje o stave zákazky, zabezpečuje obhliadky s potenciálnymi nájomcami a komunikuje s majiteľom. Po výbere vhodného nájomcu sa pripraví a podpisuje nájomná zmluva, ktorá zohľadňuje dohodnuté podmienky zmluvných strán a platnú legislatívu. Prenájom sa ukončuje odovzdaním nehnuteľnosti a odpisom stavov energií.
Kto platí províziu pri prenájme nehnuteľnosti?
Výška a spôsob úhrady provízie závisí od dohody s prenajímateľom. V našej realitnej kancelárii je zvykom, že províziu hradí prenajímateľ a jej výška zodpovedá jednému mesačnému nájmu.
V prípade, že nájomný vzťah skončí pred uplynutím šiestich mesiacov alebo v tejto lehote dôjde k porušeniu nájomnej zmluvy zo strany nájomcu, zabezpečíme hľadanie nového nájomcu bez nároku na ďalšiu províziu.
Aká je výška depozitu a na čo slúži?
Výška depozitu závisí od stavu a vybavenia nehnuteľnosti. Depozit slúži predovšetkým ako finančná zábezpeka pre prípad vzniku škody spôsobenej nájomcom.
V našej realitnej kancelárii neodporúčame používať depozit ako úhradu nájomného. Po ukončení nájomného vzťahu a spätnom prevzatí nehnuteľnosti sa vykoná kontrola jej stavu. Ak je nehnuteľnosť v poriadku, s prihliadnutím na bežné opotrebovanie, depozit sa nájomcovi vráti.
Ako dlho trvá nájsť vhodného nájomcu?
Dĺžka hľadania nájomcu je individuálna a závisí najmä od lokality a aktuálnej ponuky na trhu. Zaujímavosťou je, že v menších mestách a obciach býva tento proces často rýchlejší než vo väčších okresných alebo krajských mestách.
Dôvodom je nižšia ponuka prenájmov v menších obciach a naopak vyššia konkurencia vo väčších mestách.
Pomáhate s výberom nájomcu?
Áno, na základe našich skúseností vieme majiteľovi odporučiť vhodného nájomcu. Konečné rozhodnutie však vždy zostáva na majiteľovi nehnuteľnosti.
Čo ak nájomca prestane platiť nájomné alebo porušuje zmluvu?
Ak nájomca prestane platiť nájomné, majiteľ nehnuteľnosti nás môže požiadať o jeho kontaktovanie alebo môže situáciu riešiť priamo.
V prípade opakovaného porušovania nájomnej zmluvy odporúčame nájomný vzťah ukončiť v súlade so zmluvnými podmienkami a platnou legislatívou a následne sa postaráme o nájdenie nového nájomcu.
Čo je zahrnuté v provízii realitnej kancelárie?
Áno, výšku provízie je možné dohodnúť individuálne priamo s maklérom na osobnom stretnutí.
Pri predaji nehnuteľností sa provízia zvyčajne pohybuje v rozpätí 3 až 5 % z kúpnej ceny. Pri nehnuteľnostiach s vyššou hodnotou je bežná provízia na úrovni približne 2 %. Provízia sa štandardne nastavuje nad požadovanú cenu predávajúceho.
Pri prenájme nehnuteľností je provízia vo výške jedného mesačného nájmu a spravidla ju hradí prenajímateľ, pokiaľ sa s maklérom nedohodne inak.
Zabezpečujete aj právne služby a zmluvnú dokumentáciu?
Áno, pri každom realitnom prípade zabezpečujeme kompletný právny servis potrebný k úspešnej realizácii obchodu. Štandardom sú kúpne, nájomné a rezervačné zmluvy, v niektorých prípadoch aj zmluvy o budúcej zmluve.
Zároveň vieme klientom pomôcť aj pri zabezpečení ďalších podkladov, ako sú geometrické plány, znalecké posudky, projektová dokumentácia alebo rôzne revízie.
Sú v provízii zahrnuté aj poplatky za kataster a overenie podpisov?
Áno, naša realitná kancelária hradí poplatky spojené s prepisom nehnuteľnosti, konkrétne overenie podpisov a základný poplatok na katastrálnom odbore.
Pre našich klientov zároveň zabezpečujeme bezplatné vypracovanie zmlúv o prevode nehnuteľností a ponúkame aj hypotekárne poradenstvo a sprostredkovanie úverov.
Zabezpečujete kompletný právny servis pri predaji a kúpe nehnuteľnosti?
Áno, ku každému realitnému prípadu zabezpečujeme kompletný právny servis. Súčasťou našich služieb je príprava a kontrola zmluvnej dokumentácie, ako sú rezervačné, kúpne a nájomné zmluvy, prípadne zmluvy o budúcej zmluve.
Zabezpečujeme tiež súčinnosť pri komunikácii s katastrom nehnuteľností a dohliadame na to, aby celý proces prebehol v súlade s platnou legislatívou a dohodnutými podmienkami.
Ako je chránená kúpna cena počas prevodu nehnuteľnosti?
Pri kúpe z vlastných prostriedkov je kúpna cena najčastejšie chránená prostredníctvom notárskej úschovy alebo bankovej vinkulácie, ak o tento spôsob má kupujúci záujem.
V prípade financovania prostredníctvom hypotekárneho úveru je kúpna cena chránená priamo bankou, ktorá dôsledne kontroluje účel použitia finančných prostriedkov a ich uvoľnenie viaže na splnenie zmluvných podmienok.
Kto podáva návrh na vklad do katastra?
Návrh na vklad vlastníckeho práva spolu so zmluvnou dokumentáciou štandardne podáva na príslušnom katastrálnom odbore maklér, pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak.
Pomáhate aj s prepisom energií a služieb?
Áno, po úspešnej realizácii realitného obchodu zabezpečujeme odovzdanie nehnuteľnosti. Súčasťou tohto procesu je aj pomoc s prepisom energií a služieb na nového vlastníka alebo nájomcu.
Je možné realizovať obchod na diaľku (splnomocnenie, elektronická komunikácia)?
Áno, máme bohaté skúsenosti s realizáciou obchodov prostredníctvom splnomocnenia. Rezervačné a sprostredkovateľské zmluvy vieme zabezpečiť aj v elektronickej forme, čo výrazne urýchľuje celý proces spolupráce.
Zároveň máme skúsenosti s podpisovaním zmlúv v zahraničí prostredníctvom konzulátov alebo veľvyslanectiev.
Ako zabezpečujete prezentáciu nehnuteľnosti?
Prezentáciu nehnuteľnosti zabezpečujeme kombináciou viacerých nástrojov, aby bola ponuka čo najprehľadnejšia a oslovila správnych záujemcov. Základom je osobná obhliadka, nafotenie nehnuteľnosti a spracovanie presných informácií o jej stave, dispozícii a technických parametroch.
Fotografie a texty následne profesionálne upravíme, vrátane využitia moderných nástrojov na ich optimalizáciu. Pred samotným zverejnením má majiteľ možnosť inzerát skontrolovať a pripomienkovať. Po schválení je ponuka zverejnená a distribuovaná na realitné portály.
Pri náročnejších zákazkách, ako sú developerské projekty, vieme zabezpečiť aj samostatnú webovú stránku projektu, prezentáciu na sociálnych sieťach alebo iné formy cielenej reklamy.
Zabezpečujete profesionálne fotografie a video?
Fotografie a videá zabezpečuje maklér, ktorý sa vždy prispôsobuje konkrétnej nehnuteľnosti a jej charakteru. Cieľom je zvoliť optimálny spôsob zachytenia jednotlivých priestorov tak, aby prezentácia pôsobila prirodzene a prehľadne.
Pri príprave fotografií dbáme na to, aby boli technicky vhodné pre realitné portály, ktoré majú presne stanovené požiadavky na rozlíšenie a formát. Výsledkom sú kvalitné a funkčné vizuály určené priamo na účely predaja alebo prenájmu.
Ako rýchlo ma po kontakte budete spätne kontaktovať?
Každý z našich maklérov sa snaží kontaktovať klienta najneskôr do jedného pracovného dňa. V prípade, že by sa tak nestalo, odporúčame nás opätovne kontaktovať.
Čo ak sa počas spolupráce rozhodnem zmeniť postup alebo stratégiu?
Základom úspešnej spolupráce je komunikácia. Ak sa vaše očakávania alebo situácia zmenia, stačí sa s maklérom porozprávať a vysvetliť dôvody.
Naši makléri nemajú záujem držať klientov v spolupráci nasilu. Vo väčšine prípadov sa vieme dohodnúť tak, aby bolo riešenie prijateľné pre obe strany.